Amortissement LMNP
LMNP : les revenus locatifs sont imposés
dans la catégorie de Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)
Déduction des charges des revenus locatifs en
LMNP
- Vous pouvez déduire l'ensemble des charges
liées à votre investissement (intérêts d'emprunt, taxes, etc.) de
vos revenus locatifs.
- Vous êtes les premières années en
« déficit foncier », et donc pas imposé sur les loyers
que vous recevez.
- Quand vous aurez fini de payer les intérêts,
vous ne serez plus en déficit et donc devrez payer des impôts sur
les revenus locatifs. Deux régimes fiscaux sont possibles, statut
micro-entreprise ou bien au « réel ».
- Si les loyers sont inférieurs à 32 900 €. :
- le statut « micro-BIC » vous
fait bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 %
couvrant forfaitairement les charges,
- vous êtes taxé sur 50 % des loyers,
- avec le régime du « réel
simplifié », vous pouvez imputer le montant exact des
charges.
- Au-delà de 32 900 €, le régime
réel simplifié s'applique : toutes les charges et tous les
frais sont déductibles.
- En cas de plus value à la revente :
- la plus-value immobilière est imposable au
taux de 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
- elle bénéficie d'un abattement de 6 %
pour chaque année de détention comprise entre la 6e année
et la 21e année, et le taux passe à 4 % pour la 22e année
de détention.
- Dans le cas des chambres d'hôtes, gîtes
ruraux et autres meublés de tourisme, le régime micro-BIC est
applicable jusqu'à 82 800 € de recettes annuelles, avec
un abattement de 71 %.
Déduction de l'amortissement LMNP
Dans les charges déductibles, la défiscalisation
LMNP vous permet d'inclure les amortissements de la valeur du
bien :
- Amortissement linéaire sur :
- 5 à 7 ans pour les meubles et équipements.
- 20 à 40 ans pour l'immobilier (sur le HT
lorsque la TVA est récupérable).
- L'amortissement ne peut augmenter le déficit,
il ne peut être pris en compte que pour diminuer le bénéfice ou
le ramener à zéro.
- L'amortissement excédentaire est reportable
sur un bénéfice futur sans limite de temps.
- Cela signifie que :
- Les premières années, les charges sont
supérieures aux loyers (du fait des intérêts) : vous êtes
en déficit, vous ne pouvez pas utiliser les amortissements.
- Prenez un crédit « in fine » :
au début vous ne remboursez que des intérêts et crée un déficit
et augmente donc votre réduction d'impôt. (Attention cependant,
car le crédit in fine implique de revendre le bien au terme de
l'opération pour rembourser le capital du crédit.)
- En revanche, après plusieurs années, quand
vos intérêts et les charges à déduire sont plus faibles, vous
pourriez être en bénéfice : alors intégrez l'amortissement
pour ramener votre bénéfice à zéro.
Récupération de la TVA
Dans certains cas (résidence hôtelière,
personnes âgées...) vous pourrez récupérer la TVA
- Lors de l'achat du bien immobilier, vous
payez de la TVA.
- La location meublée est HT, donc vous ne
pourrez pas récupérer la TVA.
- Dans certaines situations, vous pourrez louer
avec TVA et donc la récupérer :
- résidence étudiants ;
- résidence hôtelière, villages vacances ;
- résidence personnes âgées.
- C'est pour cette raison que de nombreux
programmes LMNP sont des programmes de type résidence avec service,
ce qui offrent un avantage fiscal supplémentaire : la
récupération de la TVA.
- 2e avantage des résidences services :
la défiscalisation Censi-Bouvard, sur le modèle de la loi
Scellier !
Taxe pro, taxe foncière et taxe d'habitation
- Taxe foncière : vous serez
soumis à la taxe foncière, mais exonéré pendant deux ans (selon
la commune).
- Taxe d'habitation : vous ne
paierez pas la taxe d'habitation.
- Taxe professionnelle : vous serez
soumis à la taxe Pro . La taxe pro n'est pas déductible.
Si vous souhaitez vous faire conseiller, faites
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