LMNP : détail des règles du calcul de la réduction d’impôt

Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie de Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).

Déduction des charges des revenus locatifs

• Vous pouvez déduire l’ensemble des charges liées à votre investissement (intérêts d’emprunt, taxes...) de vos revenus locatifs.
• Vous êtes les premières années en « déficit foncier », et donc pas imposé sur les loyers que vous recevez.
• Quand vous aurez fini de payer les intérêts, vous ne serez plus en déficit et donc devrez payer des impôts sur les revenus locatifs. Deux régimes fiscaux sont possibles, statut micro- entreprise ou bien au « réel ».
• si les loyers sont inférieurs à 76 300 euros. :
  • le statut « micro-entreprise », vous fait bénéficier d’un abattement forfaitaire de 71 % couvrant forfaitairement les charges.
  • vous êtes taxé sur 29 % des loyers.
  • avec le régime du « réel simplifié », vous pouvez imputer le montant exact des charges.
• au-delà de 76 300 euros, le régime réel simplifié s’applique :
  • la plus-value immobilière est imposable au taux de 16 % plus 11 % de prélèvements sociaux.
  • outre une minoration systématique du gain de 1 000 euros, elle bénéficie d’un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième.

Déduction de l’amortissement

Dans ces charges déductibles, la défiscalisation LMNP vous permet d’inclure les amortissements de la valeur du bien :

• Amortissement  linéaire sur :
  • 5 à 7 ans pour les meubles et équipements.
  • 20 à 40 ans pour l'immobilier (sur le HT lorsque la TVA est récupérable).
• L'amortissement ne peut augmenter le déficit, il ne peut être pris en compte que pour diminuer le bénéfice ou le ramener à zéro.
• L'amortissement excédentaire est reportable sur un bénéfice futur sans limite de temps.
• Cela signifie que :
  • Les premières années, les charges sont supérieures aux loyers (du fait des intérêts) : vous êtes en déficit, vous ne pouvez pas utiliser les amortissements.
  • Prenez un crédit « in fine » : au début vous ne remboursez que des intérêts et crée un déficit et augmente donc votre réduction d’impôt.
  • En revanche, après plusieurs années, quand vos intérêts et les charges à déduire sont plus faibles, vous pourriez être en bénéfice : alors intégrez l’amortissement pour ramener votre bénéfice à zéro.

Récupération de la tva

Dans certains cas (résidence hôtelière, personnes âgées...) vous pourrez récupérer la TVA

• Lors de l’achat du bien immobilier,  vous payez de la TVA.
• La location meublée est HT, donc vous ne pourrez pas récupérer la TVA.
• Dans certaines situations, vous pourrez louer avec TVA et donc la récupérer :
  • Résidence étudiants
  • Résidence hôtelière, villages vacances
  • Résidence personnes âgées
• C’est pour cette raison que de nombreux programmes LMNP sont des programmes de type résidence avec service, ce qui offrent un avantage fiscal supplémentaire : la récupération de la TVA.

Taxe pro, taxe foncière et taxe d’habitation

• Taxe foncière : vous serez soumis à la taxe foncière, mais exonéré pendant deux ans (selon la commune).
• Taxe d'habitation : vous ne paierez pas la taxe d’habitation.
• Taxe professionnelle : vous serez soumis à la taxe Pro . La taxe pro n’est pas déductible.

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