LMNP : détail des règles du calcul de la réduction d'impôt

LMNP : Les revenus locatifs sont imposés dans la catégorie de Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)

Déduction des charges des revenus locatifs en LMNP

  • Vous pouvez déduire l'ensemble des charges liées à votre investissement (intérêts d'emprunt, taxes...) de vos revenus locatifs.
  • Vous êtes les premières années en « déficit foncier », et donc pas imposé sur les loyers que vous recevez.
  • Quand vous aurez fini de payer les intérêts, vous ne serez plus en déficit et donc devrez payer des impôts sur les revenus locatifs. Deux régimes fiscaux sont possibles, statut micro-entreprise ou bien au « réel ».
  • Si les loyers sont inférieurs à 32 000 euros. :
    • le statut « micro-BIC » vous fait bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % couvrant forfaitairement les charges,
    • vous êtes taxé sur 50 % des loyers,
    • avec le régime du « réel simplifié », vous pouvez imputer le montant exact des charges.
  • Au-delà de 32 000 euros, le régime réel simplifié s'applique : toutes les charges et tous les frais sont déductibles.
  • En cas de plus value à la revente :
    • la plus-value immobilière est imposable au taux de 19 % plus 13,5 % de prélèvements sociaux.
    • elle bénéficie d'un abattement de 2 % par année de détention au-delà de la cinquième.
  • Dans le cas des chambres d'hôtes, gîtes ruraux et autres meublés de tourisme, le régime micro-BIC est applicable jusqu'à 81 500 € de recettes annuelles, avec un abattement de 71%.

Déduction de l'amortissement LMNP

Dans les charges déductibles, la défiscalisation LMNP vous permet d'inclure les amortissements de la valeur du bien :

  • Amortissement linéaire sur :
    • 5 à 7 ans pour les meubles et équipements.
    • 20 à 40 ans pour l'immobilier (sur le HT lorsque la TVA est récupérable).
  • L'amortissement ne peut augmenter le déficit, il ne peut être pris en compte que pour diminuer le bénéfice ou le ramener à zéro.
  • L'amortissement excédentaire est reportable sur un bénéfice futur sans limite de temps.
  • Cela signifie que :
    • Les premières années, les charges sont supérieures aux loyers (du fait des intérêts) : vous êtes en déficit, vous ne pouvez pas utiliser les amortissements.
    • Prenez un crédit « in fine » : au début vous ne remboursez que des intérêts et crée un déficit et augmente donc votre réduction d'impôt. (Attention cependant, car le crédit in fine implique de revendre le bien au terme de l'opération pour rembourser le capital du crédit.)
    • En revanche, après plusieurs années, quand vos intérêts et les charges à déduire sont plus faibles, vous pourriez être en bénéfice : alors intégrez l'amortissement pour ramener votre bénéfice à zéro.

Récupération de la TVA

Dans certains cas (résidence hôtelière, personnes âgées...) vous pourrez récupérer la TVA

  • Lors de l'achat du bien immobilier, vous payez de la TVA.
  • La location meublée est HT, donc vous ne pourrez pas récupérer la TVA.
  • Dans certaines situations, vous pourrez louer avec TVA et donc la récupérer :
    • Résidence étudiants
    • Résidence hôtelière, villages vacances
    • Résidence personnes âgées
  • C'est pour cette raison que de nombreux programmes LMNP sont des programmes de type résidence avec service, ce qui offrent un avantage fiscal supplémentaire : la récupération de la TVA.
  • 2e avantage des résidences services : la défiscalisation Censi-Bouvard, sur le modèle de la loi Scellier !

Taxe pro, taxe foncière et taxe d'habitation

  • Taxe foncière : vous serez soumis à la taxe foncière, mais exonéré pendant deux ans (selon la commune).
  • Taxe d'habitation : vous ne paierez pas la taxe d'habitation.
  • Taxe professionnelle : vous serez soumis à la taxe Pro . La taxe pro n'est pas déductible.

Si vous souhaitez vous faire conseiller, faites réaliser une étude personnalisée de votre profil investisseur par un ou plusieurs cabinets de défiscalisation. C'est gratuit, et bien sûr, sans engagement. Nous sélectionnons uniquement des cabinets établis et d'excellente réputation.


Demande d'étude personnalisée
Gratuite, confidentielle, sans engagements

Calculer ce que peut me faire gagner le dispositif LMNP

Réduire mes impôts Me constituer un patrimoine Créer un complément de retraite Protéger ma famille (assurance décès)

Merci de renseigner vos objectifs.


 

Simulation personnalisée

Mes objectifs principaux (plusieurs choix possibles)

Merci de renseigner vos objectifs.

Merci de renseigner les revenus mensuels de votre foyer.

Merci de renseigner votre année de naissance.

 
cnil république drançaire loi défiscalisationLe guide de la défiscalisation est déclaré auprès de la CNIL. Collecte des informations opérée dans le strict respect de la "Loi informatique et libertés". Ce site est conforme aux derniers textes législatifs permettant la défiscalisation immobilière en France.

 

pix