LMP : détail des règles du calcul de la réduction d’impôt

Déduction des charges et de l’amortissement du revenu global sans plafond

C’est le grand intérêt de la défiscalisation Loueur Meublé Professionnel :

• Déduction des charges et de l’amortissement pas uniquement de votre revenu locatif (comme en LMNP), mais de votre revenu total.
• Et sans plafond !
• La réduction d’impôt peut être très élevée.

Liste des charges à déduire :

• frais d'étude, de conseil et d'ingénierie
• charges locatives et de copropriété (ex : taxe foncière)
• intérêts d'emprunt et primes d'assurance
• frais de gestion
• charges d'entretien et de réparation
• charges liées au statut de LMP : cotisations vieillesses, allocations familiales
• Amortissement de la valeur du bien (cf calcul ci-dessous)

Calcul de l’Amortissement :

• Amortissement  linéaire sur :
  • 5 à 7 ans pour les meubles et équipements.
  • 20 à 40 ans pour l'immobilier (sur le HT lorsque la TVA est récupérable).
• L'amortissement ne peut augmenter le déficit, il ne peut être pris en compte que pour diminuer le bénéfice ou le ramener à zéro.
• L'amortissement excédentaire est reportable sur un bénéfice futur sans limite de temps.
• Cela signifie que :
  • Les premières années, les charges sont supérieures aux loyers (du fait des intérêts) : vous êtes en déficit, vous ne pouvez pas utiliser les amortissements.
  • Prenez un crédit « in fine » : au début vous ne remboursez que des intérêts et crée un déficit et augmente donc votre réduction d’impôt.
  • En revanche, après plusieurs années, quand vos intérêts et les charges à déduire sont plus faibles, vous pourriez être en bénéfice : alors intégrez l’amortissement pour ramener votre bénéfice à zéro.

Exonération de l’ISF

C’est une activité professionnelle : donc pas d’ISF. C’est aussi simple que cela.

Récupération de la TVA si...

• Lors de l’achat du bien immobilier,  vous payez de la TVA.
• La location meublée est HT , donc vous ne pourrez pas récupérer la TVA.
• Dans certaines situations, vous pourrez louer avec TVA et donc la récupérer :
  • Résidence étudiants
  • Résidence hôtelière, villages vacances
  • Résidence personnes âgées

Pas d’impôt sur les plus-values après 5 ans

Conditions

• Être en LMP depuis plus de 5 ans.
• Même si le bien vendu a été acquis il y a moins de 5 ans.
• Condition : les loyers de la dernière année d'exploitation doivent être inférieures à 250 000 €.

Dans les autres cas, vous devrez payer l’impôt sur les plus values :

• Bien acquis il y a moins de 2 ans : taxable à l'Impôt sur le revenu
• Bien acquis il y a plus de 2 ans :
  • le gain réalisé est une plus-value à court terme à hauteur du montant des amortissements déduits des bénéfices.
  • le surplus éventuel est une plus-value à long terme taxable à 26 % tous prélèvements sociaux inclus (16 % + 2 % prélèvement social, CSG 7,5 %, CRDS 0,5 %).

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