LMP : détail des règles du calcul de la réduction d'impôt

Déduction des charges et de l'amortissement du revenu global sans plafond

C'est le grand intérêt de la défiscalisation Loueur Meublé Professionnel (LMP) :

  • Déduction des charges et de l'amortissement pas uniquement de votre revenu locatif (comme en LMNP), mais de votre revenu total, et sans plafond !
  • En effet, dans le cadre d'une location classique, les bailleurs ne peuvent imputer le déficit foncier sur le revenu global qu'à hauteur de 10 700 €, à l'exception des intérêts d'emprunt. Avec le statut LMP, il est possible d'imputer la totalité du déficit sur le revenu global, y compris les intérêts d'emprunt.
  • La réduction d'impôt peut être très élevée.

Liste des charges à déduire :

  • frais d'étude, de conseil et d'ingénierie ;
  • charges locatives et de copropriété (ex : taxe foncière) ;
  • intérêts d'emprunt et primes d'assurance ;
  • frais de gestion ;
  • charges d'entretien et de réparation ;
  • charges liées au statut de LMP : cotisations vieillesses, allocations familiales ;
  • amortissement de la valeur du bien (cf calcul ci-dessous).

Calcul de l'Amortissement :

  • Amortissement  linéaire sur :
    • 5 à 7 ans pour les meubles et équipements ;
    • 20 à 40 ans pour l'immobilier (sur le HT lorsque la TVA est récupérable).
  • L'amortissement ne peut augmenter le déficit, il ne peut être pris en compte que pour diminuer le bénéfice ou le ramener à zéro.
  • L'amortissement excédentaire est reportable sur un bénéfice futur sans limite de temps.
  • Cela signifie que :
    • Les premières années, les charges sont supérieures aux loyers (du fait des intérêts) : vous êtes en déficit, vous ne pouvez pas utiliser les amortissements.
    • Prenez un crédit « in fine » : au début vous ne remboursez que des intérêts et crée un déficit et augmente donc votre réduction d'impôt.
    • En revanche, après plusieurs années, quand vos intérêts et les charges à déduire sont plus faibles, vous pourriez être en bénéfice : alors intégrez l'amortissement pour ramener votre bénéfice à zéro.

Exonération de l'IFI

L'impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l'ISF depuis le 1er janvier 2018.

Les biens professionnels continuent d'être exonérés d'IFI comme c'était le cas pour l'ISF.

Le statut LMP constitue une activité professionnelle, le bien immobilier acquis sous ce statut est donc exonéré d'IFI.

Récupération de la TVA

  • Lors de l'achat du bien immobilier,  vous payez de la TVA.
  • La location meublée est HT , donc vous ne pourrez pas récupérer la TVA.
  • Dans certaines situations, vous pourrez louer avec TVA et donc la récupérer :
    • résidence étudiants ;
    • résidence hôtelière, villages vacances ;
    • résidence personnes âgées.

Pas d'impôt sur les plus-values après 5 ans

Conditions :

  • Être en LMP depuis plus de 5 ans.
  • Même si le bien vendu a été acquis il y a moins de 5 ans.
  • Les loyers de la dernière année d'imposition n'excède pas 90 000 €.
  • Taxation partielle entre 90 000 € et 126 000 €.

Dans les autres cas, vous devrez payer l'impôt sur les plus-values :

  • Bien acquis il y a moins de 2 ans : taxable à l'impôt sur le revenu (BIC)
  • Bien acquis il y a plus de 2 ans :
    • le gain réalisé est une plus-value à court terme à hauteur du montant des amortissements déduits des bénéfices ;
    • le surplus éventuel est une plus-value à long terme taxable à 30 % tous prélèvements sociaux inclus (12,8 % + 17,2 % de prélèvements sociaux).

Droits de succession réduits

Edroits de succession de leur bénéfice imposable.


 

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